Die Nachfrage nach Agrar- und Forstflächen durch Landwirte und Kapitalanleger ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen und wird auch in 2014 hoch bleiben. Diese Auffassung vertrat Sandy Hotowetz, Abteilungsdirektor bei der Berenberg Bank in Hamburg, am 14. Januar 2014 auf einer sehr gut besuchten Veranstaltung im Rahmen der DLG-Wintertagung in München.
Auf der Angebotsseite verringert sich die zu veräußernde Fläche des größten Marktteilnehmers BVVG in Ostdeutschland. Aufgrund der vielerorts stark gestiegenen Preise sind zudem immer seltener Flächen verfügbar, die nachhaltige, laufende Pachtrenditen von zwei Prozent und mehr ermöglichen. Aus Sicht des Bankers kann der Kauf von kompletten Agrarbetrieben ein deutlich besseres Chancen-Risikoverhältnis bieten für Anleger. Keine Sorgen macht sich der Anlagespezialist über die Marktlage und das Angebot an Flächen und Betrieben.
"Aufgrund der vielen anstehenden Betriebsnachfolgen wird sich auch das Angebot an Agrarbetrieben weiter erhöhen. Allerdings kommt ein Kauf kompletter Betriebe nur für einen sehr kleinen Teil der Kapitalanleger in Betracht", so Hotowetz.
Für Anleger, die an Agrarinvestitionen interessiert sind, gibt es auch noch alternative Möglichkeiten. Denn viele Landwirtschaftsbetriebe suchen Kapital für die Flächensicherung und zur Umsetzung notwendiger Investitionen, um die Betriebe fit für die Zukunft zu machen. Trotz günstiger Zinsen ist eine Bankfinanzierung nicht immer die optimale Lösung. "Eine Kooperation mit einem Eigenkapitalgeber kann in vielen Fällen die wirtschaftlichere Lösung sein", erläutert der Finanzexperte.
Hotowetz sieht neben den klassischen Motiven der Investition in Land, nämlich die eigene Bewirtschaftung, Jagd oder Finanzanlagen, auch rechtliche und politische Faktoren die Renditechancen beeinflussen. "Eine Verschärfung des Grundstücksverkehrsgesetzes könnte eine weitere Einschränkung der Handelbarkeit von Agrarflächen mit sich bringen und dadurch Preisrückgänge für die Flächen nach sich ziehen", lautet die Kalkulation des Finanzexperten.
Kaufpreissteigerungen können nicht mehr wegdiskutiert werden
Kaufpreissteigerungen könnten längst nicht mehr wegdiskutiert werden. Das bestätigte Dr. Ekkehard Wallbaum vom Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt, Magdeburg. Auffällig für Wallbaum ist der deutliche Kaufpreisanstieg nach der Finanzkrise ab 2007/2008. Eine Ursache der gegenwärtig steigenden Preise liegt in der Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten für Kapital. Preistreibend wirkt in den fünf neuen Ländern zudem regional der Mangel an wirtschaftlichen Perspektiven zur Landwirtschaft, so Wallbaum.
Ein Beispiel für ihn ist auch der Grundstücksmarktbericht des Landes Sachsen-Anhalt, in dem die ausgewiesenen Preise niedriger sind, als die von der BVVG bei der Privatisierung des ehemaligen Volkseigentums erzielten. Das gibt, so Wallbaum, auch einen Hinweis darauf, dass auch die Verkaufsstrategie größere zusammenhängende Partien anzubieten, tendenziell preiserhöhend wirkt. Außerdem ist zu vermuten, dass die Ausschreibung großer Lose andere Akteure als Landwirte zu Engagement veranlasst.
In den neuen Ländern steigen die Preise schneller, und nicht-landwirtschaftliche Investoren spielen in Ostdeutschland eine nicht unerhebliche Rolle am Bodenmarkt. Nach Einschätzung Wallbaums konzentriert sich das Eigentum an Grund und Boden, und das Eigentum juristischer Personen nimmt zu. Eigentümer sind zunehmend nicht ortsansässig (auch nicht in Region oder Land). Ursache für den Regierungsvertreter ist unter anderem die durch die Rechtsprechung gedeckte Praxis des Grundstücksverkehrsrechts, das auch bei großen Betrieben bei einem Eigentumsanteil kleiner 50 Prozent Aufstockungebedürftigkeit anerkennt und zu Gunsten des jeweiligen Betriebes eingesetzt wird.
Auch die Privatisierung großer Eigentumsblöcke und die dabei angewandten Grenzen bei der Arbeit der BVVG tragen zur Konzentration des Eigentums bei.
Weniger Eigentümer, größere Flächen
Diese Agglomeration des Eigentums führt dazu, dass Eigentum in Dimensionen auf dem Bodenmarkt gehandelt wird (z.B.: wenn eine Betriebsaufgabe oder -übergabe zu regeln ist), die für bäuerliche Familienbetriebe oder Junglandwirte in der Regel nicht finanzierbar sind. Auf der anderen Seite werden große Eigentumsblöcke für Kapitalanleger interessant. Als Konsequenz erhöhen sich bei Verkäufen die Chancen von Finanzinvestoren, die meist über mehr disponibles Kapital verfügen als landwirtschaftliche Mitbewerber. Wallbaum bestätigte auch, dass die für Kauf von Flächen oder Betrieben aufzubringenden Summen Dimensionen erreichen, die Interesse von überregionalen oder weltweit agierenden Kapitalanlegern wecken.
Die Einschätzungen, dass land- und forstwirtschaftlicher Bodenmarkt seit Jahren ein vermehrtes Interesse erfährt, kann Jakob von Richthofen, Immobilienmakler und Geschäftsführender Gesellschafter der "Flohr & von Richthofen - Land- und Forstimmobilien" in Springe bestätigen. Die Sicherung der betriebsnotwendigen Fläche wird für die aktiven Betriebe von immer größerer Bedeutung. Für den Makler schießen die Pachten aufgrund der verbesserten Einkommenslage durch die Decke, und die Kooperationen sind nach seiner Einschätzung weniger geworden. Die Preise sind in den vergangenen Jahren vor allen Dingen in den neuen Bundesländern stark gestiegen. Zum Teil hat sogar eine Verdoppelung des Preises stattgefunden. Der Preisanstieg lässt sich dadurch erklären, dass der durch die Grenzöffnung und Privatisierung der BVVG/Treuhand stark unter Druck geratene Bodenmarkt nun wieder fester wird und das Angebot insgesamt zurückgeht, schätzt der Makler die Entwicklung ein.
Das Thema der außerlandwirtschaftlichen Investoren ist sehr schwierig einzustufen, so von Richthofen. Für ihn ist es in diesem Zusammenhang notwendig, den Begriff des Landwirtes zu definieren. Außerdem stellen sich dann die Fragen, wer ist also Landwirt und wer nicht? Wer darf kaufen und wer nicht? Welche Einkünfte dürfen für einen Erwerb genutzt werden?
Mit Blick auf die zukünftige Entwicklung geht von Richthofen davon aus, das Interesse am Bodenmarkt wird groß bleiben. Fraglich ist für ihn die Preisentwicklung. Außerdem könnte sich das Interesse an Investment ändern, wenn der Zinsmarkt wieder anzieht und alternative Investments interessant werden. "Derzeit befinden wir uns in einem historischen Zinstief - das darf man nicht vergessen", so von Richthofen.
Unabhängig von der Zinspolitik geht der Flächenverzehr für Siedlungs- und Infrastrukturmaßnahmen weiter. Dadurch wird auch der Bedarf an Kompensations- sowie Umwelt- und Naturschutzflächen steigen. Als Resumee bleibt: Land ist nicht vermehrbar und bleibt knapp.