Regionale Preisentwicklungen im Detail und ihre Treiber
Reale Preiszuwächse werden insbesondere für weite Teile Süd- und Nordwestdeutschlands erwartet. Dazu zählen die sieben größten Metropolen, die sogenannten "Big 7", deren Umland sowie weitere Großstädte und Ferienregionen. Demgegenüber stehen ländlich geprägte Regionen im westlichen Mitteldeutschland, wo leicht sinkende oder stagnierende Preise zu erwarten sind. Stärkere Preisrückgänge prognostizieren die Fachleute für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer, abseits der Großstädte und des Großraums Berlin.
In wachsenden Regionen mit einem hohen Anteil jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung dürfen Käufer und Eigentümer von Wohnungen bis 2035 mit Wertzuwächsen rechnen. Dies gilt insbesondere für viele Großstädte und deren Umland. Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein sowie in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg wird im Durchschnitt aller Regionen ein realer Preisanstieg erwartet.
Die "Big 7" und ihr Umland
Unter den sieben größten deutschen Metropolen wird der stärkste Preisanstieg erneut in München erwartet. Hier soll der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bis 2035 jährlich real um fast zwei Prozent wachsen. In Hamburg, der zweitteuersten Stadt der "Big 7", wird eine moderatere Preisentwicklung von 0,43 Prozent pro Jahr prognostiziert.
Die Attraktivität der Metropolen und ihres Umlands für Anleger und Selbstnutzer bleibt hoch, was unter anderem auf erwartete Bevölkerungszuwächse zurückzuführen ist. Für Frankfurt am Main wird ein Zuwachs von rund 4,8 Prozent bis 2035 prognostiziert, für Berlin rund 3,8 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 3,3 Prozent und Stuttgart mit 2,6 Prozent. Neben der demografischen Entwicklung treibt auch die erwartete Einkommensentwicklung die Kaufpreise an. Das verfügbare Haushaltseinkommen soll in allen sieben Metropolen real steigen, mit den stärksten Zuwächsen in München (2,7 Prozent pro Jahr) und Frankfurt (2,5 Prozent pro Jahr). Für Berlin werden Einkommenszuwächse von 1,7 Prozent pro Jahr berechnet.
Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland, betont:
„Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen künftig an.“
Alternativen jenseits der Metropolen
Jenseits der größten Metropolen wird das größte Bevölkerungswachstum mit mindestens sechs Prozent bis 2035 in den bayerischen Landkreisen Dachau, Erding, Ebersberg und der kreisfreien Stadt Landshut erwartet. Auch Leipzig (5,7 Prozent), Potsdam (5,1 Prozent) und Augsburg (5,0 Prozent) zählen zu den Top 10 der Regionen mit den größten erwarteten Bevölkerungszuwächsen.
Für Leipzig rechnen die Fachleute deutschlandweit mit den stärksten realen Preiszuwächsen von voraussichtlich 2,2 Prozent jährlich bis 2035. Diese Dynamik übertrifft sogar die Prognose für München (1,8 Prozent). Auf dem zweiten Platz der Regionen mit den größten prognostizierten Preiszuwächsen liegt Potsdam mit rund zwei Prozent. Auch für die kreisfreie Stadt Landshut, den Landkreis Dachau und den Bodenseekreis wird ein höheres Preiswachstum als in München erwartet.
Beermann ergänzt:
„Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht. Das zeigen die Beispiele Dachau und Potsdam, in denen sogar stärkere Preiszuwächse als in den nahegelegenen Metropolen München und Berlin prognostiziert werden.“
Er hebt hervor, dass Leipzig mit seiner Kombination aus Wohnqualität, noch relativ erschwinglichen Kaufpreisen und prognostiziertem Wertzuwachs besonders attraktiv geworden ist.
Der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen, Teil der Metropolregion Hamburg, gehört ebenfalls zu den Aufsteigern im Ranking der erwarteten Preisentwicklung. Mit durchschnittlich knapp über 3.500 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen wird hier eine besonders dynamische Entwicklung bis 2035 erwartet. Beermann sieht hier ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen:
„Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren.“
Regionen mit Preisrückgängen und Stagnation
Wertverluste drohen hingegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen, insbesondere in vielen Gebieten Sachsen-Anhalts, Thüringens und Sachsens. Dort wird ein deutlicher Bevölkerungsrückgang und eine überdurchschnittliche Alterung erwartet, was zu stark sinkenden Kaufpreisen führen wird. Besonders betroffen ist der ländliche Raum der ostdeutschen Bundesländer. Die Stadt Suhl (Thüringen) und der Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) werden voraussichtlich die stärksten Wertverluste verzeichnen.
Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind Remscheid (Nordrhein-Westfalen), trotz der Nähe zu Düsseldorf, sowie die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum von Preisrückgängen betroffen. Auch für Würzburg, Heilbronn, Salzgitter und Wuppertal werden deutliche reale Preisrückgänge erwartet.
Weitgehend stagnierende Preise prognostizieren die Fachleute des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland, darunter bayerische Städte wie Bayreuth und Passau, Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz, Baden-Baden in Baden-Württemberg, Neumünster in Schleswig-Holstein und Delmenhorst in Niedersachsen. In Hessen gehört der Landkreis Marburg-Biedenkopf dazu, in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bielefeld und der Rheinisch-Bergische Kreis.
Beermann weist darauf hin, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte Region darstellen und im Einzelfall deutliche Abweichungen möglich sind. Für Kaufinteressierte, die kein Wertanlageobjekt suchen, sondern ein Eigenheim für die Familie nutzen möchten, können Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen dennoch attraktiv sein, da abbezahlte Immobilien einen wichtigen Baustein für die Altersvorsorge darstellen können.
Methodik der Prognose
Die Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise basiert auf dem HWWI-Wohnungsmarktmodell. Dieses Modell bildet Angebots- und Nachfrageentwicklungen ab, gestützt auf regionale Daten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnungsangeboten und -ausgaben. Es vollzieht nach, wie diese Faktoren wechselseitig interagieren, und liefert den durchschnittlichen jährlichen realen Preistrend für den Zeitraum 2023 bis 2035.