Hintergründe der Marktentwicklung
Die Nachfrage nach Agrar- und Forstflächen durch Landwirte und Kapitalanleger hat in den vergangenen Jahren zugenommen und wird voraussichtlich auch 2014 hoch bleiben. Diese Einschätzung äußerte Sandy Hotowetz, Abteilungsdirektor bei der Berenberg Bank, auf der DLG-Wintertagung in München.
Auf der Angebotsseite reduziert sich die von der BVVG in Ostdeutschland zu veräußernde Fläche. Die stark gestiegenen Preise führen dazu, dass Flächen mit nachhaltigen Pachtrenditen von zwei Prozent und mehr seltener verfügbar sind. Aus Sicht des Bankers kann der Kauf kompletter Agrarbetriebe ein besseres Chancen-Risiko-Verhältnis für Anleger bieten.
Aufgrund der vielen anstehenden Betriebsnachfolgen wird sich auch das Angebot an Agrarbetrieben weiter erhöhen. Allerdings kommt ein Kauf kompletter Betriebe nur für einen sehr kleinen Teil der Kapitalanleger in Betracht.
Für Anleger, die an Agrarinvestitionen interessiert sind, bestehen alternative Möglichkeiten. Viele Landwirtschaftsbetriebe suchen Kapital für die Flächensicherung und notwendige Investitionen. Eine Kooperation mit einem Eigenkapitalgeber kann in vielen Fällen wirtschaftlicher sein als eine Bankfinanzierung, so Hotowetz.
Neben den klassischen Motiven wie Eigenbewirtschaftung, Jagd oder Finanzanlagen beeinflussen auch rechtliche und politische Faktoren die Renditechancen.
Eine Verschärfung des Grundstücksverkehrsgesetzes könnte eine weitere Einschränkung der Handelbarkeit von Agrarflächen mit sich bringen und dadurch Preisrückgänge für die Flächen nach sich ziehen.
Kaufpreissteigerungen und ihre Ursachen
Die Kaufpreissteigerungen sind unbestreitbar, wie Dr. Ekkehard Wallbaum vom Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt des Landes Sachsen-Anhalt bestätigte. Ein deutlicher Preisanstieg ist nach der Finanzkrise ab 2007/2008 zu beobachten. Eine Ursache liegt in der Suche nach sicheren Anlagemöglichkeiten für Kapital. In den neuen Ländern wirkt zudem der regionale Mangel an wirtschaftlichen Perspektiven außerhalb der Landwirtschaft preistreibend.
Der Grundstücksmarktbericht des Landes Sachsen-Anhalt weist niedrigere Preise aus als die von der BVVG bei der Privatisierung des ehemaligen Volkseigentums erzielten. Dies deutet darauf hin, dass die Verkaufsstrategie, größere zusammenhängende Partien anzubieten, preiserhöhend wirkt. Die Ausschreibung großer Lose veranlasst zudem andere Akteure als Landwirte zu Engagement. In den neuen Ländern steigen die Preise schneller, und nicht-landwirtschaftliche Investoren spielen in Ostdeutschland eine Rolle am Bodenmarkt.
Nach Wallbaums Einschätzung konzentriert sich das Eigentum an Grund und Boden, und das Eigentum juristischer Personen nimmt zu. Eigentümer sind zunehmend nicht ortsansässig. Eine Ursache hierfür ist die durch die Rechtsprechung gedeckte Praxis des Grundstücksverkehrsrechts, das auch bei großen Betrieben bei einem Eigentumsanteil kleiner 50 Prozent Aufstockungsbedürftigkeit anerkennt. Auch die Privatisierung großer Eigentumsblöcke und die dabei angewandten Grenzen bei der Arbeit der BVVG tragen zur Konzentration des Eigentums bei.
Weniger Eigentümer, größere Flächen
Die Agglomeration des Eigentums führt dazu, dass Eigentum in Dimensionen auf dem Bodenmarkt gehandelt wird, die für bäuerliche Familienbetriebe oder Junglandwirte in der Regel nicht finanzierbar sind. Große Eigentumsblöcke werden für Kapitalanleger interessant. Dies erhöht bei Verkäufen die Chancen von Finanzinvestoren, die meist über mehr verfügbares Kapital verfügen als landwirtschaftliche Mitbewerber.
Wallbaum bestätigte, dass die für den Kauf von Flächen oder Betrieben aufzubringenden Summen Dimensionen erreichen, die das Interesse überregionaler oder weltweit agierender Kapitalanleger wecken. Jakob von Richthofen, Immobilienmakler und Geschäftsführender Gesellschafter von „Flohr & von Richthofen – Land- und Forstimmobilien“, bestätigt das vermehrte Interesse am land- und forstwirtschaftlichen Bodenmarkt. Die Sicherung der betriebsnotwendigen Fläche wird für die aktiven Betriebe immer wichtiger.
Die Pachten steigen aufgrund der verbesserten Einkommenslage, und Kooperationen sind nach seiner Einschätzung weniger geworden. Die Preise sind in den vergangenen Jahren, insbesondere in den neuen Bundesländern, stark gestiegen, teilweise bis zu einer Verdoppelung. Dieser Preisanstieg lässt sich dadurch erklären, dass der durch die Grenzöffnung und Privatisierung der BVVG/Treuhand unter Druck geratene Bodenmarkt nun wieder fester wird und das Angebot insgesamt zurückgeht.
Das Thema der außerlandwirtschaftlichen Investoren ist schwierig einzuordnen, so von Richthofen. Er hält es für notwendig, den Begriff des Landwirts zu definieren und Fragen zu klären, wer kaufen darf und welche Einkünfte für einen Erwerb genutzt werden dürfen. Für die zukünftige Entwicklung geht von Richthofen davon aus, dass das Interesse am Bodenmarkt groß bleiben wird. Die Preisentwicklung ist für ihn fraglich.
Das Interesse an Investments könnte sich ändern, wenn der Zinsmarkt wieder anzieht und alternative Investments attraktiver werden.
Derzeit befinden wir uns in einem historischen Zinstief – das darf man nicht vergessen.
Unabhängig von der Zinspolitik setzt sich der Flächenverbrauch für Siedlungs- und Infrastrukturmaßnahmen fort. Dadurch wird auch der Bedarf an Kompensations- sowie Umwelt- und Naturschutzflächen steigen. Land ist nicht vermehrbar und bleibt knapp.