Ergebnisse einer Studie zur strategischen Bodenpolitik
Eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) in Kooperation mit 14 deutschen Städten zeigt auf, wie Kommunen durch eine strategische Bodenpolitik ihre Handlungsfähigkeit und Gestaltungsoptionen in der Stadtentwicklung zurückgewinnen können. Angesichts knapper Flächenreserven und steigender Bodenpreise wird die Bodenfrage als entscheidend für eine nachhaltige und gemeinwohlorientierte Entwicklung der Städte und Gemeinden betrachtet.
Die Studie, an der sich Städte wie Berlin, Braunschweig, Dresden, Frankfurt, Hamm, Heidelberg, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, München, Nürnberg, Oldenburg, Potsdam und Stuttgart beteiligten, wurde vom Deutschen Städtetag unterstützt. Das Difu-Forschungsteam gibt in seinem Ergebnisbericht praktische Empfehlungen zur Implementierung bodenpolitischer Strategien. Ein zentraler Aspekt ist dabei die verbesserte Abstimmung von Liegenschaftspolitik, Stadtentwicklungspolitik und Stadtplanung. Eine effektive Bodenpolitik erfordert eine ressortübergreifende Gesamtstrategie, die stadtentwicklungs- und liegenschaftspolitische Instrumente konsequent miteinander verbindet. Auch Bund und Länder sind hierbei gefordert.
Zentrale Handlungsempfehlungen
Die Studie formuliert mehrere Kernpunkte für eine erfolgreiche kommunale Bodenpolitik:
Ausverkauf des kommunalen Liegenschaftsvermögens vermeiden
Kommunen sollten den strategischen, operativen und finanziellen Nutzen einer aktiven Liegenschaftspolitik ermitteln, wobei Gemeinwohl und Nachhaltigkeit als Leitlinien dienen. Neben der Überprüfung des Liegenschaftsportfolios und bestehender Zweckbindungen ist der Erhalt und die Erweiterung des nicht zweckgebundenen Liegenschaftsvermögens von Bedeutung. Die langfristige Sicherung gemeinwohlorientierter Nutzungen bei der Vergabe, beispielsweise durch Konzeptvergaben oder Erbbaurechte, ist ebenfalls essenziell.
Städte müssen auch in 50 Jahren noch in der Lage sein, auf eigenen Flächen Entwicklungen zu betreiben, die von anderen Marktakteuren nicht zu erwarten sind. Ein Ausverkauf des kommunalen Liegenschaftsvermögens ist keine Option. Ganz im Gegenteil – das kommunale Liegenschaftsvermögen ist als Grundlage für künftige Entwicklungen und Generationen zu erhalten und zu erweitern. Die Städte brauchen die Trumpfkarte des Bodenbesitzes angesichts der anhaltenden Dynamik auf den Immobilienmärkten
Weg vom Höchstgebotsprinzip
Bei der Vergabe kommunaler Grundstücke sollte künftig das beste Konzept und nicht mehr das Höchstgebot ausschlaggebend sein. Dies kann preisdämpfend wirken und den Zielen des Gemeinwohls entsprechen.
Regelungen des Erbbaurechts nutzen
Die Nutzung des Erbbaurechts bei der Grundstücksvergabe bietet Kommunen Vorteile. Bei Gewerbegrundstücken ermöglicht es der Stadt, im Falle von Betriebsaufgaben neu über die Nutzung zu entscheiden und Brachflächen zu vermeiden. Im sozialen Wohnungsbau können Mietpreisbindungen für die gesamte Dauer des Erbbaurechts gesichert werden, was über die Möglichkeiten eines Verkaufs hinausgeht.
Verstärkter Einsatz von Baulandmodellen
Baulandmodelle, bei denen die Kommune Zwischenfinanzierungen vornimmt, stellen ein weiteres wichtiges Instrument dar. Hier können Ankaufsmöglichkeiten direkt integriert werden.
Die Nutzung von Baulandmodellen ist nicht nur legitim und im Interesse einer am Gemeinwohl orientierten Entwicklung, sie ist auch fair, da die Kosten der Baulandentwicklung aus der daraus folgenden Werterhöhung der Grundstücke finanziert werden. Bei konsequenter Handhabung ist auch bei Baulandmodellen mit einer preisdämpfenden Wirkung auf den Bodenmarkt zu rechnen
Beispiele wie Münster, das Baulandmodelle erfolgreich einsetzt, oder Ulm, das seit über hundert Jahren seine Baulandpolitik auf zuvor erworbene Flächen konzentriert, zeigen die Wirksamkeit. Dies führt in Ulm zu vergleichsweise geringen Preisen für erschlossene Baugrundstücke.
Konsequente Nutzung vorhandener Instrumente
Kommunen müssen die bestehenden rechtlichen Instrumente konsequent anwenden, insbesondere wenn kooperative Ansätze keine zufriedenstellenden Ergebnisse liefern. Politische Entscheidungsträger sind gefordert, sich im Interesse des Gemeinwohls gegen Widerstände durchzusetzen, auch wenn dies in einer fragmentierten politischen Landschaft zunehmend schwieriger erscheint. Es geht hierbei um die Wahrnehmung des Gestaltungsauftrags der kommunalen Selbstverwaltung.
Unterstützung von Bund und Ländern
Das Forschungsteam richtet auch Empfehlungen an Bund und Länder. Die Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche kommunale Bodenpolitik müssen verbessert werden. Dies beinhaltet die Dämpfung der Immobilienpreisentwicklung und die Abkehr vom Höchstpreisprinzip als generelles Vergabeprinzip. Die öffentliche Hand sollte ihr Liegenschaftsvermögen nicht achtlos veräußern und nicht selbst zum Preistreiber auf den Immobilienmärkten werden.