Dringender Handlungsbedarf im deutschen Wohnungsbau
Der deutsche Wohnungsmarkt steht an einem kritischen Punkt. Auf dem jüngsten Wohnungsbau-Tag in Berlin warnte das „Verbändebündnis Wohnungsbau“ eindringlich vor einem drohenden Absturz im Neubausektor, sollte die Politik nicht umgehend handeln. Die zentrale Frage der Veranstaltung, „Kann Deutschland noch bauen?“, wurde von Experten des schleswig-holsteinischen Wohnungs- und Bauforschungs-Instituts ARGE (Kiel) mit deutlichen Worten beantwortet.
Professor Dietmar Walberg, Studienleiter der ARGE, präsentierte eine aktuelle Untersuchung, die aufzeigt, dass ohne massive staatliche Unterstützung und grundlegende Reformen ein „regelrechter Absturz“ beim Wohnungsneubau bevorsteht. Obwohl die Kapazitäten für den Bau von jährlich 400.000 Wohnungen grundsätzlich vorhanden seien, scheitere die Umsetzung an lähmenden Genehmigungsprozessen, hemmenden Vorschriften und einer unzureichenden Finanzierung.
Das „Verbändebündnis Wohnungsbau“, ein Zusammenschluss führender Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft, fordert daher eine „massive Aufstockung“ der staatlichen Fördergelder. Konkret werden bis 2025 mindestens 50 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau benötigt, um jährlich 100.000 Sozialwohnungen neu zu schaffen. Diese Mittel sollen von Bund und Ländern als Sondervermögen bereitgestellt werden. Zusätzlich seien 22 Milliarden Euro in dieser Legislaturperiode erforderlich, um den Bau von 60.000 Wohnungen mit einer Kaltmiete zwischen 8,50 Euro und 12,50 Euro zu ermöglichen.
„Die Ampel muss Farbe bekennen. Sie muss entschlossen in den Wohnungsneubau investieren. Zum aktuellen Krisenmanagement dieser Regierung gehört, dass die Förderung des Neubaus von Wohnungen dringend auf neue Füße gestellt wird. Das muss ganz oben auf der To-do-Liste der Ampel stehen“, so das „Verbändebündnis Wohnungsbau“.
Die Studie „Status und Prognose: So baut Deutschland – So wohnt Deutschland“ beleuchtet auch den sogenannten Bauüberhang. Rund 900.000 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen existieren, wovon 40 Prozent noch nicht einmal mit dem Bau begonnen haben. Viele dieser Projekte werden aufgrund mangelnder Finanzierbarkeit auf Eis gelegt. Das Bündnis schlägt ein Sonderprogramm zur „Wohnungsbau-Soforthilfe“ vor, das Zuschüsse und günstige Kredite umfasst, um diese gefährdeten Bauvorhaben zu retten und für den bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau nutzbar zu machen. Zudem seien deutliche Abstriche bei Auflagen notwendig, um die Baukosten zu senken und Umplanungen zu unterstützen.
Besonders in Metropolregionen, wo der Wohnungsmangel am größten ist, müsse jeder Quadratmeter genutzt werden. Dies beinhaltet die forcierte Dachaufstockung sowie den Umbau von Büro- und Gewerbeimmobilien zu bezahlbaren Wohnungen und Sozialwohnungen. Städte müssten „nach oben wachsen“, und ungenutzte Gewerbeflächen in Wohnflächen umgewandelt werden. Hierfür seien entschlossene staatliche Investitionen, vereinfachte Genehmigungsprozesse und die Beseitigung gesetzlicher Hemmnisse unerlässlich.
Die ARGE-Untersuchung verdeutlicht, dass die Bedingungen für den Wohnungsbau seit dem Zweiten Weltkrieg noch nie so schlecht waren. Ein hoher Bedarf von über 700.000 Wohnungen trifft auf hohe Baukosten, Zinssprünge sowie eine Vielzahl von Auflagen und Vorschriften. Professor Walberg betonte, der Wohnungsbau befinde sich in einer „absoluten Ausnahmesituation“. Eine „Weiter-so-Politik“ würde zum Abbau von Baukapazitäten führen, was langfristig schwerwiegende Folgen hätte. Der Beschäftigungsabbau im Bauhauptgewerbe, der sechsmal schneller voranschreite als der Personalaufbau, könnte dazu führen, dass es Jahrzehnte dauern würde, das aktuelle Niveau von 920.000 Beschäftigten wieder zu erreichen.
Ein Einbruch im Wohnungsbau hätte nicht nur fatale Auswirkungen auf die Wohnraumversorgung, sondern auch erhebliche volkswirtschaftliche Konsequenzen. Der Wohnungsbau sei ein wichtiger Motor der Binnenkonjunktur, an dessen Wertschöpfungskette über 3 Millionen Arbeitsplätze hängen. Die Akteure der Bau- und Immobilienbranche fordern daher einen „Milliarden-Booster bei der Förderung“ sowie eine konsequente Überprüfung von Gesetzen, Verordnungen und Normen, um Kostentreiber drastisch zu reduzieren und Standards zu senken.
Die Studie belegt, dass Kommunen die Quadratmeterkosten im Neubau um durchschnittlich 170 Euro erhöhen, während der Bund für über 400 Euro verantwortlich ist. Faktoren wie Schall- und Brandschutz, Vorgaben für Stellplätze, Außenanlagen und Material für Gebäudefassaden tragen maßgeblich zur Preisspirale bei. Aktuelle Baukosten für eine Mietwohnung in Großstädten liegen im Schnitt bei 4.070 Euro pro Quadratmeter, zuzüglich durchschnittlich 900 Euro für den Grundstückspreis. Damit belaufen sich die Gesamtkosten für den Neubau einer Mietwohnung in großen Städten auf knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter. Das „Verbändebündnis Wohnungsbau“ resümiert: „Ohne ein drastisches Aufstocken der staatlichen Förderung ist der Wohnungsneubau in Deutschland nicht mehr machbar.“